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おんぼろ不動産マーケット

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BLOG ブログ

2017.11.30

自分たちの家を設計する~等々力街区計画~

こんばんは。

NENGO手塚です。

等々力街区計画のお客様の設計打ち合わせが着々と進んでおります。

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2回目の打合せで、設計事務所のタステンアトリエの方が模型を作ってきてくださいました。

それにお子様は興味津々。

自分のお家の模型はやっぱり誰でもワクワクしてしまいますよね。

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模型を見比べ、ここで暮らすイメージを膨らませます。

どう暮らすのが気持ちよく、お客様のご家族は何を一番大切にしたいのか、

そんなことを会話の中から引出し、プランを練ります。

等々力渓谷の恩恵を受けるこの土地で、お客様らしい豊かな暮らしを提案します。

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手塚 千陽 tezuka chiharu
千葉県市原市出身

好きな街:安曇野 松本
好きなこと:食べること、のんびりすること

2017.11.07

物件特集 ~ 1人暮らし編 ~

こんばんは。桃井です。

おんぼろ不動産マーケットの物件はファミリー向けが多いと思っていらっしゃる方も多いかもしれません。

実は私たちは1人暮らしのお客様も多くお手伝いさせていただいております。

1人暮らしでマンションで買われる際は、将来パートナーができることや子供が生まれることも見越して、ご家族で住む住まいを購入される時以上に再流通性の高さや賃貸に出した時の収益性を考えることが大事です。

■再流通性の高さとは、マンションを購入し売却する際に売却しやすいか。

これには立地や管理状態などが大きく関わってきます。

また購入した時と売却時の価格差にも目を向ける必要があります。3,000万円で購入したマンションが2,000万円で売却ができたとします。単純計算で1,000万円を損したことになすますね。購入した時と売却時の価格差が少なければ少ないほどお得と言えます。

一般的にマンションは新築時の価格がピークで、その価格から20年程度かけて一気に下落していきます。そして20年程度で価格下落のペースが安定して緩やかになります。

価格の下落ペースが下がった築年数20年以上の物件を購入すれば、購入した時と売却時の価格差が小さくすることが可能です。

■賃貸に出した時の収益性とは、購入金額に対して賃料をいくらに設定できるか。

賃貸に出す際も重要なことは、こちらもやはり立地です。立地が良ければ賃料を高く設定することができます。

賃貸に出す際は、そこまで築年数は関係ありません。しっかりと管理されており、また内装が綺麗にリフォームされていれば借り手は見つかります。

また管理費や修繕積立金が高すぎるマンションでは、賃料をいくら高く設定しても支払いが多くなってしまいます。賃料に対して管理費や修繕積立金がいくらかも大切な観点です。

【弊社のお客様事例】

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~目黒区F邸~

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~目黒区 M邸~

自分の好きな間取り、内装のお部屋で「自分らしい暮らし」を実現したい。そんな思いは誰だって少しはあるはず。1人暮らしでもそれは同様です。

今回はそんな一人暮らしでも「自分らしい暮らし」を実現したい方にお勧めの物件を

①(賃貸にした時の)収益性の高さ 

②立地の良さ・物件のポイント

の2点でご紹介したいと思います。

■マンション雅叙園

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目黒に佇むビンテージマンションとして有名なマンション雅叙園。その名前は近くにあるホテル雅叙園東京から由来されています。ホテル雅叙園東京は、贅をつくしどんな人にも分け隔てなく楽しめる料亭。「昭和の竜宮城」と謳われ多くの人々に親しまれてきました。そして今も数々の彩りと記憶を刻んでいます。そんな華やかなホテル雅叙園東京を背にし、マンション雅叙園はどっしりとした佇まいで建っています。ここにはペット倶楽部なる組織がしっかりしており、野良猫にもダンボールハウスを作ってあげたり、そんな動物を愛するコミュニティーがあります。肩身の狭い想いをせずに、良識なコミュニティーの中で、暮らしていくことが出来ます。
価格:3,380万円
立地:JR山手線・東急目黒線「目黒」駅徒歩7分
広さ:専有面積45.07m2(公簿)
管理費:13,831円
修繕積立金:6,531円
①(賃貸にした時の)収益性の高さ 
目黒駅徒歩5分~10分以内、広さ40~45m2の1LDKの相場賃料は23万円です。(※HOME'S家賃相場情報より 2017.11.13現在)表面利回りで8%を超えます。
また管理費、修繕積立金の合計額が20,362円です。賃料から差し引いたとしても20万円は手元に残ることになります。
②立地の良さ 
目黒駅から徒歩7分という立地の良さ。目黒駅は、JR山手線の他、東急目黒線、三田線、東西線を利用することが可能です。
築47年のこの物件は、価格の安定期に入っており価格の下がり幅が緩くなっています。また目黒のヴィンテージマンションと言ったらマンション雅叙園と思われるほど有名なマンションです。また管理体制も良好で入り口には常駐の管理人さんがおり、いつも見守ってくれています。知名度が高く、管理体制も良好なこのマンションと言えます。
■上野毛リッツハウス

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上品でオシャレ。そして自然も豊かな非の打ち所がない街で暮らす。

二子玉川駅から物件までは徒歩15分と少し距離がありますが、平坦な道で自然豊かな川辺を歩けるので、そこまで遠さを感じませんでした。またriseを抜け、二子玉川公園を通って物件まで行くルートもあり気分によって、道を変えることもできます。2年前にリノベーションしたばかりのこのお部屋は拘り抜かれた内装をしています。床材はもちろん無垢フローリング。はだしで歩くと、じんわりとした温かみがあり木の質感が伝わってきます。木は乾燥すれば水分を吐き出し、湿度が多い時は水分を吸い込みます。自然と快適な湿度環境を調整してくれます。築40年のマンションですが古さは感じません。掃除が行き届いており、管理体制の良さを窺い知ることができます。

価格:4,280万
立地:東急田園都市線「二子玉川」駅徒歩15分
   東急大井町線「上野毛」駅徒歩13分
広さ:専有面積55.97m2(公簿)
管理費:8,600
修繕積立金:14,270
①(賃貸にした時の)収益性の高さ 
二子玉川駅から徒歩15分~20分以内、50m2~60m2、2LDKの相場賃料は18万円です。(※HOME'S家賃相場情報より 2017.11.13現在)表面利回りですと5%ですが、このお部屋はおんぼろ不動産マーケット掲載物件には珍しく、リノベーション済みです。リノベーションにかかるコストと手間を考えると利回り5%もありな数字ではないでしょうか。
②立地の良さ・物件のポイント
二子玉川駅エリアは、ファミリー層に大変人気です。近年の開発により住まいやすくなったことに加え、自然豊かな街並みによって今後もその人気は不動のままあり続けるのではないでしょうか。
二子玉川駅は東急大井町線と田園都市線を使用することができ、渋谷には急行だと10分で行くことができます。利便性の良い地域でありながら自然と共存できます。このマンションも築40年と価格の安定期に入っております。
ベルグリーン目黒
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物件マンションは、駅から徒歩4分。権之助坂を下ったところにあります。権之助坂は道の両端に飲食店がずらりと並ぶ繁華街で、昼も夜も多くの人で賑わっています。ふらっと立ち寄れる店がたくさんあるので、飲みあるき・食べ歩きには困らないでしょう。お部屋は3階建ての3階部分になります。向かいの建物とは通りを隔てているので、日差しが遮られません。東西両方向にバルコニーがあり、気持ち良い風の通り道が確保できそうです。
価格:3,980万円
立地:JR山手線「目黒」駅 徒歩4分
広さ:専有面積52.87m2
管理費:15,900円
修繕積立金:13,220円
①(賃貸にした時の)収益性の高さ 
目黒駅徒歩5分以内、広さ45~50m2の2LDKの相場賃料は34万円です。(※HOME'S家賃相場情報より 2017.11.13現在)
また管理費、修繕積立金は上記2物件と比べると少々高く感じるかもしれませんが合計額は29,120円です。賃料から差し引いたとしても30万円は手元に残ることになります。
②立地の良さ・物件のポイント
こちらも目黒駅から徒歩4分という立地の良さは抜群です。目黒駅は、JR山手線の他、東急目黒線、三田線、東西線を利用することが可能です。また目黒川までは歩いてほんの数分。目黒川沿いは桜の名所になっています。自宅からこんな近くに桜の名所があるなんて、とても贅沢ですね。緑もたっぷり感じながら、都会の真ん中暮らしを満喫できます。

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桃井 清花 momoi sayaka
山梨県北杜市出身
自然をこよなく愛す。売買も賃貸もお気軽に。

好きな建築: 我が家
得意技:子どもに懐かれること
*詳しくはこちら

2017.10.08

建物と植栽の親和性をポーターズペイントで

こんばんは。

おんぼろ不動産マーケットの手塚です。
最近、ポーターズペイントのホームページがリニューアルオープンいたしました。
NENGOが日本の総代理店を務めているこの塗料、は3つのブランドポリシーをもっています。
「世界一の色」「本物の質感」「ヒューマンメイド」この3つで、表情豊かな空間をうみだします。

ローラーでもなく、吹付でもなく、この刷毛で人の手で表情を出しながら塗っていきます。

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ポーターズペイントは自然との相性が良いのも特徴です。
自然由来の16色の顔料からつくり出される色は、色に自然なくすみを与え、
木、石、レンガ、植栽などの自然素材との相性がとても良いのです。

なんとこのポーターズペイントを先週から販売を開始した「等々力街区計画」で建てる
戸建ての外壁にも使用いたします。

「100年後にも残る美しい街並みをつくる」このキーワードを掲げているこの計画には
等々力渓谷からこぼれだしたかのように、多くの植栽が植えられる予定です。
この植栽の良さを十分に発揮する為にはポーターズペイントが必要不可欠です。
建物と自然とが高い親和性を発揮し、美しい街並みを形成していきます。

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是非、等々力街区計画のホームページと合わせて、リニューアルしたポーターズペイントのホームページをご覧ください。

等々力街区計画HP:http://todoroki100.jp/

ポーターズペイントHP:http://porters-paints.com/

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手塚 千陽  tezuka  chiharu
 
千葉県市原市出身

好きな街:安曇野 松本
好きなこと:食べること、のんびりすること

2017.10.01

~等々力街区計画始動~

こんにちは。
NENGO手塚です。

私たちが温めてきたプロジェクトがついに公開されました。

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等々力渓谷のすぐ傍ら、豊かな自然を感じられる都内でも稀有な場所で、
4棟からなる住宅を街区からデザインいたします。

まるで渓谷からこぼれ出た緑の中に暮らすような、
この場所ならではの豊かな暮らしが実現できます。

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キーワードは「100 年後の街つくり」

100年後も住み継がれる、100年後も残していきたい街並みを、この街区から形成していきます。

今回のプロジェクトでは、ただかっこいいだけの住宅ではなく、長く受け継ぎ住まいつづける未来を想定し、
造園植栽の専門家、温熱環境の専門家とタックを組み計画を進めて行きます。

完成時が最良の状態ではなく、そこから緑が成長し、ご近所付き合いが始まる。
住まう人が作り上げる時間の流れが一番大切なのだと考えております。

ご興味ある方、是非下記URLよりWEBサイトもご覧ください。

http://todoroki100.jp/

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手塚 千陽  tezuka  chiharu
 
千葉県市原市出身

好きな街:安曇野 松本
好きなこと:食べること、のんびりすること

2017.09.30

家をつくる。暮らしをつくる。

こんばんは。和泉です。

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先日開催された、リノベーションEXPO。
台風一過で絶好の天候だった最終日3日目には、弊社にて、不動産の目利き+リノベーションのお手伝いをさせて頂いたお客様が、トークセッションにご参加くださいました。
お題は色々あったのですが、聞いていていちばん刺さった言葉が......
「NENGOには、家を作ってもらったと言うより、自分達らしい暮らし方を作って貰らった。」
と言うもの。
すごく嬉しかったです。
これはまさに私達がとてもとても大切にしている事。
単なる、流行りのナントカスタイルのリノベーションだったりとか、単なるお買い得な不動産情報の提供だったりではなく、本質的に、深く深くその人の生き方、暮らし方を理解した上で、空間に表現していく事。
これこそが、豊かな暮らし方の為に必要なプロセスだと、トークセッションを聞いて再認識しました。
どう暮らすかは、どう生きるかです。

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[ 空間ディレクター 兼 仕立屋 ]
 
和泉 直人  izumi naoto
建築・不動産・デザイン・マーケティングの
4足のわらじを履く、空間創り・不動産目利
きの専門家。
北海道釧路市出身。
 
*詳しくはこちら

2017.08.06

家への愛着。

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柱に刻まれた、身長の推移の刻印。
昨日、これからはじまるリノベーションの現場で発見しました。
30代以上の方は特に、ご自身の成長記録を、実家の柱に刻んだ方は
多いのではないでしょうか。
日本の家は、新築されてから壊されるまでの平均築後年数が、諸外国に
比べて格段に低い、約30年程度というデータがあります。
これは、建築物の物理的な限界値を示しているわけではなく、あくまで
経済活動における要因が、根幹にある数字です。
でも、こんな刻印がある家は、単に経済活動の為にスクラップ&ビルド
するのではなく、大切に大切に、使い続けていこう。住み続けていこう。
と思わせてくれますよね。
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因みにこの物件では、こんなヴューがあります。(都内ですよ。)
一面、竹林なんです。
アスファルトの上を通ってくる風と違って、この竹林を通ってくる風は、
なんだか少し涼やかです。
室内はリノベーションで如何様にもなりますが、例えばカーテンを開けた時
の気持ちよさ。という感覚はリノベーションではコントロールしずらいので、
物件を目利きする段階で検討する事をお勧めします。
因みに、「緑視率」という考え方があります。
詳細はweb site にてご確認ください。

http://www.onboro.net/

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[ 空間ディレクター 兼 仕立屋 ]
 
和泉 直人  izumi naoto
建築・不動産・デザイン・マーケティングの
4足のわらじを履く、空間創り・不動産目利
きの専門家。
北海道釧路市出身。3児の父。
 
*詳しくはこちら

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