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おんぼろ不動産マーケット

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2017.11.07

物件特集 ~ 1人暮らし編 ~

こんばんは。桃井です。

おんぼろ不動産マーケットの物件はファミリー向けが多いと思っていらっしゃる方も多いかもしれません。

実は私たちは1人暮らしのお客様も多くお手伝いさせていただいております。

1人暮らしでマンションで買われる際は、将来パートナーができることや子供が生まれることも見越して、ご家族で住む住まいを購入される時以上に再流通性の高さや賃貸に出した時の収益性を考えることが大事です。

■再流通性の高さとは、マンションを購入し売却する際に売却しやすいか。

これには立地や管理状態などが大きく関わってきます。

また購入した時と売却時の価格差にも目を向ける必要があります。3,000万円で購入したマンションが2,000万円で売却ができたとします。単純計算で1,000万円を損したことになすますね。購入した時と売却時の価格差が少なければ少ないほどお得と言えます。

一般的にマンションは新築時の価格がピークで、その価格から20年程度かけて一気に下落していきます。そして20年程度で価格下落のペースが安定して緩やかになります。

価格の下落ペースが下がった築年数20年以上の物件を購入すれば、購入した時と売却時の価格差が小さくすることが可能です。

■賃貸に出した時の収益性とは、購入金額に対して賃料をいくらに設定できるか。

賃貸に出す際も重要なことは、こちらもやはり立地です。立地が良ければ賃料を高く設定することができます。

賃貸に出す際は、そこまで築年数は関係ありません。しっかりと管理されており、また内装が綺麗にリフォームされていれば借り手は見つかります。

また管理費や修繕積立金が高すぎるマンションでは、賃料をいくら高く設定しても支払いが多くなってしまいます。賃料に対して管理費や修繕積立金がいくらかも大切な観点です。

【弊社のお客様事例】

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~目黒区F邸~

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~目黒区 M邸~

自分の好きな間取り、内装のお部屋で「自分らしい暮らし」を実現したい。そんな思いは誰だって少しはあるはず。1人暮らしでもそれは同様です。

今回はそんな一人暮らしでも「自分らしい暮らし」を実現したい方にお勧めの物件を

①(賃貸にした時の)収益性の高さ 

②立地の良さ・物件のポイント

の2点でご紹介したいと思います。

■マンション雅叙園

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目黒に佇むビンテージマンションとして有名なマンション雅叙園。その名前は近くにあるホテル雅叙園東京から由来されています。ホテル雅叙園東京は、贅をつくしどんな人にも分け隔てなく楽しめる料亭。「昭和の竜宮城」と謳われ多くの人々に親しまれてきました。そして今も数々の彩りと記憶を刻んでいます。そんな華やかなホテル雅叙園東京を背にし、マンション雅叙園はどっしりとした佇まいで建っています。ここにはペット倶楽部なる組織がしっかりしており、野良猫にもダンボールハウスを作ってあげたり、そんな動物を愛するコミュニティーがあります。肩身の狭い想いをせずに、良識なコミュニティーの中で、暮らしていくことが出来ます。
価格:3,380万円
立地:JR山手線・東急目黒線「目黒」駅徒歩7分
広さ:専有面積45.07m2(公簿)
管理費:13,831円
修繕積立金:6,531円
①(賃貸にした時の)収益性の高さ 
目黒駅徒歩5分~10分以内、広さ40~45m2の1LDKの相場賃料は23万円です。(※HOME'S家賃相場情報より 2017.11.13現在)表面利回りで8%を超えます。
また管理費、修繕積立金の合計額が20,362円です。賃料から差し引いたとしても20万円は手元に残ることになります。
②立地の良さ 
目黒駅から徒歩7分という立地の良さ。目黒駅は、JR山手線の他、東急目黒線、三田線、東西線を利用することが可能です。
築47年のこの物件は、価格の安定期に入っており価格の下がり幅が緩くなっています。また目黒のヴィンテージマンションと言ったらマンション雅叙園と思われるほど有名なマンションです。また管理体制も良好で入り口には常駐の管理人さんがおり、いつも見守ってくれています。知名度が高く、管理体制も良好なこのマンションと言えます。
■上野毛リッツハウス

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上品でオシャレ。そして自然も豊かな非の打ち所がない街で暮らす。

二子玉川駅から物件までは徒歩15分と少し距離がありますが、平坦な道で自然豊かな川辺を歩けるので、そこまで遠さを感じませんでした。またriseを抜け、二子玉川公園を通って物件まで行くルートもあり気分によって、道を変えることもできます。2年前にリノベーションしたばかりのこのお部屋は拘り抜かれた内装をしています。床材はもちろん無垢フローリング。はだしで歩くと、じんわりとした温かみがあり木の質感が伝わってきます。木は乾燥すれば水分を吐き出し、湿度が多い時は水分を吸い込みます。自然と快適な湿度環境を調整してくれます。築40年のマンションですが古さは感じません。掃除が行き届いており、管理体制の良さを窺い知ることができます。

価格:4,280万
立地:東急田園都市線「二子玉川」駅徒歩15分
   東急大井町線「上野毛」駅徒歩13分
広さ:専有面積55.97m2(公簿)
管理費:8,600
修繕積立金:14,270
①(賃貸にした時の)収益性の高さ 
二子玉川駅から徒歩15分~20分以内、50m2~60m2、2LDKの相場賃料は18万円です。(※HOME'S家賃相場情報より 2017.11.13現在)表面利回りですと5%ですが、このお部屋はおんぼろ不動産マーケット掲載物件には珍しく、リノベーション済みです。リノベーションにかかるコストと手間を考えると利回り5%もありな数字ではないでしょうか。
②立地の良さ・物件のポイント
二子玉川駅エリアは、ファミリー層に大変人気です。近年の開発により住まいやすくなったことに加え、自然豊かな街並みによって今後もその人気は不動のままあり続けるのではないでしょうか。
二子玉川駅は東急大井町線と田園都市線を使用することができ、渋谷には急行だと10分で行くことができます。利便性の良い地域でありながら自然と共存できます。このマンションも築40年と価格の安定期に入っております。
ベルグリーン目黒
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物件マンションは、駅から徒歩4分。権之助坂を下ったところにあります。権之助坂は道の両端に飲食店がずらりと並ぶ繁華街で、昼も夜も多くの人で賑わっています。ふらっと立ち寄れる店がたくさんあるので、飲みあるき・食べ歩きには困らないでしょう。お部屋は3階建ての3階部分になります。向かいの建物とは通りを隔てているので、日差しが遮られません。東西両方向にバルコニーがあり、気持ち良い風の通り道が確保できそうです。
価格:3,980万円
立地:JR山手線「目黒」駅 徒歩4分
広さ:専有面積52.87m2
管理費:15,900円
修繕積立金:13,220円
①(賃貸にした時の)収益性の高さ 
目黒駅徒歩5分以内、広さ45~50m2の2LDKの相場賃料は34万円です。(※HOME'S家賃相場情報より 2017.11.13現在)
また管理費、修繕積立金は上記2物件と比べると少々高く感じるかもしれませんが合計額は29,120円です。賃料から差し引いたとしても30万円は手元に残ることになります。
②立地の良さ・物件のポイント
こちらも目黒駅から徒歩4分という立地の良さは抜群です。目黒駅は、JR山手線の他、東急目黒線、三田線、東西線を利用することが可能です。また目黒川までは歩いてほんの数分。目黒川沿いは桜の名所になっています。自宅からこんな近くに桜の名所があるなんて、とても贅沢ですね。緑もたっぷり感じながら、都会の真ん中暮らしを満喫できます。

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桃井 清花 momoi sayaka
山梨県北杜市出身
自然をこよなく愛す。売買も賃貸もお気軽に。

好きな建築: 我が家
得意技:子どもに懐かれること
*詳しくはこちら

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