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おんぼろ不動産マーケット

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2017.05.16

緑視率ってどんなもの?

はじめまして、4月からおんぼろ不動産マーケットの
スタッフに加わりました、河田と申します。
(自己紹介ページはこちら

これまで主に賃貸仲介・管理や入居者の間取りや
仕上の希望を反映することができる、仕立てる賃貸
担当をしておりました。


ずっと横で見てきたおんぼろ不動産マーケットにこうして
ジョインすることができ、とても嬉しいです。

皆様の豊かな暮らしを作るお手伝いをさせてください。
これからどうぞよろしくお願いいたします。


さてそんな初回のブログですが、
おんぼろ不動産マーケットの目利き基準でもある、
"緑視率"についてご紹介いたします。


緑視率とは、人の視野に占める緑の割合のことです。
おんぼろ不動産マーケットでは、ご紹介する物件で、
窓から2m離れた場所から写真を撮影し、
写真全体に占める緑(若しくは空)の割合を5段階で表現しています。




onboro_top.jpg




ちなみにそれぞれの基準は以下の通りです。

5:緑の割合が全体の7割以上ある
4:緑の割合が全体の5割以上ある
3:緑の割合が全体の3割以上ある
2:緑の割合が全体の1割以上ある
1:緑が見えない

国土交通省の発表によると、緑視率が25%以上になると
人は「緑が多い」と感じ始め、緑視率が高まるにつれ、
「潤い感」「安らぎ感」「さわやかさ」などの心理的効果が向上する
傾向が見られるそうです。
国土交通省「~真夏日の不快感を緩和する都市の緑の景観・心理効果について
~都市の緑量と心理的効果の相関関係の社会的実験調査について」(平成17年8月)

緑が見える空間にいると人はHAPPYになれるということですね。

物件選びをする際、何を基準に選ぶのかは人それぞれあると思うのですが、
内装をリノベーションで変更できると考えたとき、
変えられないものの中で何が重要かということを皆さん考えると思います。

おんぼろ不動産マーケットでは掲載物件の選定の際、
ただ、価格や立地だけでなく、ここで暮らす人が心地いい豊かな暮らしが
できるかということを考え、フィルタリングしています。


その基準のひとつが今回ご紹介した"緑視率"でした。
これからひとつずつ、おんぼろ不動産流の物件選びの
ポイントをお伝えしていきます。


物件紹介記事をご覧になる際、参考になさってください。


河田



































2017.05.14

不動産の目利き ~算数編~


こんにちは。
和泉です。

少しご無沙汰してしまいました。
すみません。

最近は多くのお問い合わせを頂くようになりまして、どういった事が
我々専門家に求められているのか、少しずつ変わって来ている様に
思いますので、その辺を加味して、何とか皆さんのお役に立てそうな
ことを、少しずつ綴って行ければと考えております。

まずは、最近多いご質問に対しての見解から。
算数編なので、堅いお話から入りますが、必ずお役に立ちますので、
ご容赦ください。

ここ1年間の問い合わせで1番多い内容の1つが、
「今、オリンピックの影響で不動産価格が高いとニュースでやっているので、
購入するのを控えるべきでしょうか?」
という種類の質問です。

DATA1を見てください。

DATA1
DATA_1.jpg

これはおんぼろ不動産マーケットのユーザーの方々に支持されている東京南西部
目黒、品川、大田、世田谷、中野、 杉並、練馬)における、平成24年度以降の
土地価格の推移です。

東京オリンピックが決まったのが2013年(平成25年)9月8日ですから、
表中では平成25年代三四半期に該当します。
確かに平成25年第三四半期頃から平成28年の第一四半期までは、緩やかに
上昇のカーブを描いていますよね。
オリンピックの決定とタイミングが合致しますね。

一方、DATA2を見てください。

DATA2

DATA_2.jpg


これは、過去2年間(平成27年~平成29年)における中古マンションの
取引事例の、価格推移です。
土地ほどの大きな動きは無いとは言え、カーブの仕方はニアな状況ですよね。
土地の価格推移とマンションの価格推移が連動している事がここから見えてきます。

ではやはり、オリンピックに価格が引きずられて入るのでしょうか。

オリンピック後まで待つ!というのは正解なのか...??

一方、成熟した都市部で行う今回のオリンピックでは、大規模なインフラ整備を
伴う新興国のそれとは異なり、不動産市場における経済効果は限定的であるという
見方もあります。
2012年のロンドンオリンピックでは、不動産市場への影響はほぼ見られなかったと
報告されています(以下、野村総研資料URLより)。


加えて、オリンピック後にも、羽田の国際化やリニア新幹線の開通など、オリンピック
ほどではないとは言え、日本の首都圏が注目される要素が幾つもあります。

更には、国策として物価2%目標も継続して掲げており、それが達せられれば、即ち金利の
上昇する可能性が大きくなります。
仮に不動産価格が下落傾向に突入したとしても、金利が上がれば...プラスマイナスの幅次第ですが...
あまり待つ事に意味がないですよね。

という事で、私見としては、オリンピックによって上昇下落が全決定する訳ではない。
と考えています。

これらは、自分でコントロールする事が難しいですよね。

こういった不確定要素の強い外的要因に身を任せるのではなく、「自分は購入する必要があるのか否か」
「どういった不動産を購入し、どうやって豊かに暮らすのか?」などの内的要因に考え向けていく事を
お勧めします。

でも、こういったことを考えられるのは、購入前のタイミングのみなので、私たちのお客様へは
隠すことなく、専門家としての考えをお伝えして参りますね。

ではでは。


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[ 空間ディレクター 兼 仕立屋 ]

和泉 直人  izumi naoto

建築・不動産・デザイン・マーケティングの
4足のわらじを履く、空間創り・不動産目利
きの専門家。
北海道釧路市出身。3児の父。

*詳しくはこちら

2017.04.02

「らしさ」を感じるかなまら祭り in 川崎

らしさ」を感じるかなまら祭り in 川崎 こんばんは。 和泉です。 私達はどんなプロジェクトでも常に、「らしさ」を創造する事に脳みそと労力を掛けます。

らしさを認識する。
らしさをキチンと解釈する。
らしさを体感する
らしさを取り込む。
らしさにオマージュする。
らしさを知ってもらう。
必要に応じて、らしさを創造する。

どの街にも、その街の歴史や文化、風土を基にした【らしさ】があります。

近年流行の金太郎飴的な街の開発の先にあるものは、瞬間風速の強い商業的成功であって、
しかしながらそれは没個性であり、継承してきた文脈の破壊であると同時に、
街に対しての帰属意識の濃度を薄めるものでしかありません。

歴史は、何かしらのロジックだったり、先人の知恵や、ストーリーに基づいているもの。
文化は、その土地の風土や気質から蓄積されたもの。

その場所にしかないもの。
その場所でしか得られないもの。

それらを大切に継承することは、決してコンサバではない筈です。

こんなおかたい書き出しにも関わらず、今日の話は「Iron Penis Festival」です。

この取材でもお話ししましたが、川崎の「らしさ」は、
少し猥雑な部分もあります。
http://kawasaki.keizai.biz/headline.php?id=150

2017.03.25

親子2代の家創り


IMG_3919.JPG

和泉です。

本日、大切なお客様がいらっしゃいました。

なんと...8年程前に家を創らせていただいた方の、

「息子さん」です。

自分らしい暮らし方をしたいが、その方法が少し行き詰っている。
という事でした。
今までは理想からスタートして減点方式で家を探してきたが、
それでは「妥協」という言葉が前面に出てきてしまい、プロセスが
どうも面白くない。との事。

これって多分、多くの方に当てはまるのではないでしょうか。

「条件」とか「妥協」とか、「銀行からマックス幾ら借りられるか?」
とか...そういった尺度ではなく、もっと「豊かに暮らすためにはどういう家?」
という観点に考えをシフトする事によって、プロセス自体にも劇的に
ブレイクスルーが起こるんです。

親子2代に渡って、「豊かに暮らす事」のお手伝いをさせていただける事。
こんな意嬉しい事はありません。

さ、頑張るぞ!

※写真は、頂いたお土産です。


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[ 空間ディレクター "仕立屋" ]

和泉 直人  izumi naoto

建築・不動産・デザイン・マーケティングの
4足のわらじを履く、空間創り・不動産目利
きの専門家。
北海道釧路市出身。3児の父。

*詳しくはこちら



2017.03.20

熱海にて感じた事。


和泉です。

10年ぶりに、熱海に街の視察に行って来ました。

何故熱海かというと‥‥

①リノベーションスクールなどを経て、街が随分変わった様を見ておきたかった。
②普段できない電車で酒を飲むというオーセンティックな「The・旅」を満喫したかった事。それには丁度良い距離感だから。


10年前と比較すると、駅前にはかなり人が戻ってました。
駅を降りてすぐ、足湯がドーンと鎮座しており、ここも10年前は人がまばらだったけど、今では満席状態。

熱海_足湯.JPG


全体的に国内とインバウンドは、9:1くらいの割合でしょうか。国内需要が戻ってる辺りが凄い。


熱海銀座商店街周辺も、空き店舗は数えるほど。
10年前は本当にスカスカな状態だったことを考えると、凄い変化です。

ゲストハウス・マルヤさんをはじめ、若い方が地道に頑張っているのがよく分かりました。

ゲストハウス_マルヤ.JPG


ただ、駅5分のオーシャンビューの屋敷跡(旧日向邸近く)に、タワーマンション建設中×1棟&マンション計画中×1棟。


旧日向別邸.JPG


本当に要るか?この街に。
実需?セカンドハウス?

因みに‥練りモノの美味さが、ハンパないです。

行かれた方は、まる天さんのタコ棒は、マストです。

まる天_タコ棒.JPG





2017.02.27

大山街道まちびらき


こんにちは。
和泉です。

先週末には、大山街道の一画にて、我々NENGOにてエリアプロデュースを
させていただいた区画の、完成お披露目会を行わせていただきました。

お披露目をさせて頂いたのは、「レストラン部分」「住居兼寺子屋部分」、
「仕立てる賃貸住居区」「社会性を学べる駄菓子屋」と、それらの全てをつなぐ、
「ポケットパーク部分」です。

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農家や花、地ビールやコーヒー、手作り鞄など、川崎に縁のある方々に集まって
いただきマルシェを開催したこともあいまって、300名程度のご来場を頂き、
大盛況となりました。

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文化・歴史を紐解くと、とても魅力的な街道でもある、大山街道。
私たちはこの場所を再び、「住みたい」「働きたい」「遊びに行きたい」場所に
する為に、この場所を創りました。

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この場所に限らず...私たちは、「豊かなくらし」を創らせて頂いております。
その為に、「不動産の目利き」や「リノベーション」、更にはこの事例の様に
「エリアプロデュース」など、様々な確度から「豊かなくらし」についての
アプローチをさせて頂いております。

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「豊かな暮らし」にご興味がおありの方は、是非ともNENGOまでお問い合わせくださいませ。
お待ちしております。


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